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2013年08月26日

内藤忍さん講演会「資産運用の本質」inマレーシア



各種メディアでご活躍中の資産設計アドバイザーの内藤忍さん、
S&S investments代表の岡村聡さん、
と一緒にマレーシアの不動産視察ツアーに参加いたしました。

特に、移動中のバスの中でずっと隣の席でご一緒で今後連携をさせていただくことになった
内藤忍さんの現地での講演内容をご紹介します。

内藤忍さんはテレビや雑誌、著書でご存知の方も多いと思います。

クレディ・スイス証券プライベート・バンキング本部ディレクターを経て、2013年に資産デザイン研究所および一般社団法人海外資産運用教育協会を設立して現在も第一線でご活躍中です。

●内藤忍さん公式ブログ
http://www.shinoby.net/

今後は、内藤さんと私も連携をさせていただき、
一緒に世界を見据えて日本を元気にしていくプロジェクトを立ち上げて参ります。


過去の記事は下記のブログをご覧下さい。


●日本人の知らないマレーシア&東南アジアのチャンス
http://marketing.yoka-yoka.jp/e1017446.html

●マレーシアの不動産現地ツアーに参加してきました。
http://marketing.yoka-yoka.jp/e1012545.html


マレーシア現地の様子は、下記の私の講演・勉強会でもご紹介させていただきますので、
お気軽にご参加お待ちしております。

●【8/26東京・海外進出マレーシア編】グローバル起業成功塾
http://marketing.yoka-yoka.jp/e1010900.html


それでは、内藤忍さんの講演のポイントをご紹介させていただきます。

ありがとうございます。



【マクロからミクロへ海外不動産のアプローチ】


●投資の前にやるべきこと

投資目的の明確化

 お金は「目的」ではなく「手段」

 人生の目標は何か?
 そのために必要なお金は?

 「いつまでにいくら」(数値目標)

●なぜ海外投資なのか?

・円安リスクへの備え
・投資対象の分散効果
・成長エリアへの資産の配分

●日本リスクを意識する

・教育リスク
・金融資産リスク
・住居リスク
・仕事リスク

●日本人の金融資産の問題

円資産が90%以上、預貯金が半分以上

●円安で日本人は貧乏になる

(1)円資産100%の場合 

100万円持っていると、

1ドル80円なら 100万円=12,500ドル
 ↓
1ドル100円になると 100万円=10,000ドル

日本にいるとわからないが、
円の価値が下がれば、
日本人の資産は目減りする。


(2)円資産・外貨資産半々の場合

50万円と6,250ドル 

100万円持っていると、

1ドル80円なら 
 50万円+6,250ドル=100万円=12,500ドル

 ↓
1ドル100円になると 
 50万円+6,250ドル=112万円=11,250ドル


円では増えているように見えるが、
ドルベースでは資産は目減りしている。

●為替相場の見方

為替の変動要因

(1)テクニカル要因

マーケットの思惑・需給
要人発言・イベント

(2)ファンダメンタルズ要因

名目金利差
期待インフレ率
インフレ率

●なぜ、海外不動産なのか?

不動産投資の内外比較

        国内     海外 
マクロ環境  人口減少   人口増加
利回り    比較的高い  地域差あり
金利     低い     地域差あり
為替リスク  なし     あり  
語学力    不要     必要


●海外不動産投資は掛け算で考える

現地通貨リターン × 為替リターン = トータルリターン

 現地通貨リターンは、マクロ経済(グローバル・投資国)・エリア選択・物件選択で決まる
 為替リターンは、テクニカル要因(需給・イベント・要人発言)ファンダメンタルズ要因(金利差・インフレ・インフレ期待)

●グローバル経済の現状

実質経済成長率(年)は、

日本 < 先進国 < 世界全体 < 新興国

●海外不動産投資のプロセス

(ステップ1)投資物件の見極め

・投資の目的は何か
・個人で所有権が持てるか
・投資金額
・ローンを借りるか(レバレッジ)
・想定利回り(グロス・ネット・キャッシュ)

(ステップ2)マクロ戦略

・経済成長率
・人口動態
・為替見通し
・カントリーリスク(政治・経済)
・法制度
・不動産価格の推移

(ステップ3)ミクロ戦略

・複数の物件を比較検討
・周辺の不動産状況の確認(価格・空室率)
・信頼出来る仲介業者
・信頼出来る管理会社

●なぜマレーシアなのか?

経済成長率
人口増加
国の成長ステージ
安定した政治
多様な投資の選択肢
信頼出来る管理会社

●マレーシアのどこに投資するか?

投資エリアとしては、
 KL(クアラルンプール)
 JB(ジョホール・バル)

インカムを狙うならKL
キャピタルを狙うならJB


●マレーシアの不動産購入コスト

(1)購入時に必要な費用

頭金(10%)
登録印紙税・弁護士費用などの諸費用(4〜7%程度)などの諸費用(4〜7%)

→6000万円の物件で計1000万円ほど


(2)保有にかかるコスト

固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険など
(物件価格の0.5〜1%ほど)

(3)外国人購入の条件

50万マレーシアリンギット(1700万円程度)以上の物件に限定

●まとめ

目的を明確にする
出口戦略を考えておく
現地の信頼出来るパートナーを見つける
現地の視察で納得する
無理をしない、でもチャンスを逃さない

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー


■本案件に関するお問合せ先

お問合せは、下記フォームにご記入の上、ブログの左側にあるメニュー

「脇田勝利へメール」から、
メールにてお申し込みをお願い致します。

お逢い出来ますことを楽しみにしております。

ありがとうございます。


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■お問合せフォーム■

マレーシア不動産について

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【会社名】
【連絡先】
【E-Mail】

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